부자가 되려면 우선 내 집 마련을 해야 한다?

부자가 되려면 우선 내 집 마련을 해야 한다?

안녕하세요?  머니로즈 입니다. 

많은 사람들이 우선 안정적으로 살 집, 내 집을 마련하고 싶어합니다.

우선 집을 사면, 과거의 부동산 급등기처럼 돈을 많이 벌 것이라고 생각합니다.

 

그런데 지금은 이런 방법으로는 부자가 될 수 없다고, 전문가들은 입을 모읍니다.

그럼 어떤 방법이 부자가 되는 투자 방법일까요?

 

우리시대의 진정한 투자자, 송사무장님의 <엑시트>에서 해답을 찾아보기로 하겠습니다. 

 

부자가 되는 투자법은 따로 있다.

 

과거에는 긴 세월 돈을 모아 빚 없이 집 한 채 장만하는 것이, 많은 이들의 목표이자 꿈이었다.

평생을 아끼며 모아온 재산 전부를 투자하여, 아파트 한 채를 사고 나면, 주변사람들에게 

큰 죽하를 받는 선망의 대상이 되곤 했다.

이런 모습은 지금도 역시, 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 

 

많은 이들이 이렇게 집을 한 채 장만하면,  집 값이 올라 재산을 늘릴 수 있을 것이라 생각하는데, 

이는 잘못된 생각이다.

내 집 마련을 한 것은 축하할 일이지만, 자신의 자본 대부분을 집 한 채에 투입했다는 것은 투자의 측면에서 봤을 때는 많이 아쉬운 부분이다. 

 

그들은 가진 돈 전부를 자신이 거주할 집에 투입했으므로, 앞으로 쓸 여유자금이 부족하기 때문에

집 장만 이후 빠듯한 생활을 해나갈 수밖에 없다.

또한 집값이 오른다고 해도 오직 한 채만 갖고 있는 경우라면, 집이 필요가 없어져 팔지 않는 이상,

오른 가격만큼의 수익을 내 손에 쥘 수 있는 것도 아니다.

 

편안한 노후를 꿈꾸며 돈을 모으고 집을 장만했겠지만, 이런 방법으로는 경제적으로 여유 있는 노후를 보낼 수 없다.

더군다나 지금은 부동산을 보유하는 동안 부담해야 할 세금(보유세)도 적지 않기 때문에  집 장만 이후에도 수입원이 있어야만 마음 편한 노후생활이 가능하다.

 

만약 거주할 집을 장만하는 데 ,본인의 모든 현금을 사용하고도 자금이 부족하여 대출까지 받은 경우에는 상황이 더욱 나쁘다.

 

자신의 능력치를 훌쩍 넘어선 집을 산 격인데, 이 경우에는 이후 사용할 수 있는 본인의 돈도 충분하지 않을뿐더러, 평생 대출을 갚는 데 월급의 대부분을 사용해야 하므로, 일상적인 소비도 제대로 할 수 없게 된다.

 

이처럼, 본인이 거주할 집에 모든 자본을 올인해서는 안 된다.

자본이 넉넉지 않다면 자신이 거주할 집에는 최소한의 자금이 투입되도록 해야 하고, 본인은 조금

부족한 집에 살면서 남은 자금으로는, 월세가 나오는 부동산을 매입하여 매월 현금흐름을 늘려가야 한다.

처음에는 조금 불편하겠지만 매달 들어오는 월세 수익이 어느 정도 확보될 때까지는 견뎌내야 한다.

 

내 경우에는 조그만 오피스텔에 거주하며 주거비용을 최소화 한 후, 나머지 금액은 월세가 나오는 부동산에 투자하는 데 사용했다.

1억 2천만 원의 종잣돈이 수억 원으로 늘어났을 때도 마찬가지였다.

내 주거비용에는 1,000만 원도 들이지 않았고, 남은 금액은 투자에 활용했다.

(이 당시 거주했던 곳은, 매입 시 1,000만 원 미만의 투자금이 들어간 3,920만 원의 오피스텔이었다.)

 

시간이 흘러 처음 목표했던 월세가 나오기 시작하고, 내가 거주할 부동산에 대출이 있더라도 충분히 감당할 수 있는 수준이 되었을 때, 원했던 곳으로 이사를 했다. 

 

이렇게 월세 수익이 점차 늘어나, 대출이자를 감당하고도 충분한 수익이 남는 정도가 되었을 때는 언제든 본인 마음에 드는 집을 매입하면 된다.

순서만 살짝 바꾼 것이지만, 거주할 집에 먼저 투자하는 것과는 완전히 다른 결과가 나타나게 된다. 

이 것이 바로 동일한 자본을 가지고 있더라도 어떤 이는 풍족하게 살고, 어떤 이는 빈곤하게 살아가는 이유이다.

잠깐의 불편함을 견디며 먼저 월세를 불려나가는 것, 그것이 바로 부자의 길로 가는 투자의 방법인 것이다.

 

부자가 되겠다고 마음먹었다면, 3년 안에 300만 원 정도의 월세를 받는 것을 목표로 하라.

 

목표한 월세를 받기 전까지 자신의 집에는 최소한의 비용을 지불하고, 계속해서 월세 받는 부동산을 하나씩 모아가라.

이때 모아가는 부동산의 종류는 상관이 없다. 월세를 받을 수 있는 부동산이면 된다.

현재는 대출 규제와 세금 부담이있으므로 주거용 부동산 보다는 상가 등 업무용 부동산이 좋다.

나 역시 처음 종잣돈이 많지 않을 때는 오피스텔을 통해 월세를 모아나갔고, 그 후에는 주로 상가를 통해 월세를 만들었다.

 

내가 이렇게 월세 받는 부동산을 강조하는 데는 이유가 있다.

부동산 투자를 하는 사람들은 많지만, 그들 모두가 부자가 되지는 못한 이유가 바로 여기에 있기 때문이다.

 

나의 첫 책인 <경매의 기술>을 출간하고 어느 날, 노신사 한 분이 나를 찾아왔다.

 

"송사무장님, 저는 사무장님의 저서를 읽고 큰 깨달음을 얻게 되어 직접 인사를 드리고 싶어 이렇게 찾아왔습니다.

부끄럽지만, 사실 저는 송사무장님보다 부동산 투자 경력이 길어요. 긴 시간 투자를 해왔지만, 저의 자산상태는 항상 제자리이고 아직도 부자가 되지 못했습니다.

 

그동안 사고 팔기를 반복하여 수익을 냈던 부동산도 제법 있었는데 말이죠. 저는 그게 항상 의문이었습니다.

그런데 송사무장님의 책을 읽고 그 이유를 깨닫게 되었어요. 정말 뒤통수를 세게 얻어맞은 기분이었습니다.

 

제가 제자리인 이유는 바로 월세가 나오는 부동산이 하나도 없기 때문이더군요. 지금까지는 부동산을 사고 팔기만 반복해왔는데, 팔고 남은 수익은 계속 생활비로 쓰이고, 거기서 남은 금액은 또 다른 부동산을 사는 데 쓰이니 제 생활에는 항상 여유가 없었던 겁니다."

 

노신사가 부자가 되지 못한 이유를 알겠는가?

아무리 전업투자자라고 할 지라도 부동산을 사고팔며 수익을 내는 것은, 사람들이 직장에서 일하며 연봉을 받는 것과 크게 다르지 않다. 

 

실력이 뛰어나고 자본력이 있어 정말 큰 수익을 거둘 수 있는 투자를 하지 않고서는, 보통은 단기투자를 위주로 하기 때문에, 수익은 평범한 회사원 연봉 정도이다. 

단기로는 얻을 수 있는 시세차익이 제한적이기 때문이다.

 

그리고 이런 식의 투자를 하는 전업투자자에게는 고정 수입이 없다. 

이들에게 수익은 단기로 투자한 부동산을 팔고 얻은 수익 뿐이라, 수익을 얻게 되는 시기와 금액은 불규칙하다.

이 수익의 일부는 여느 가정에서처럼 소비에 쓰이게 되고, 이후 남은 금액은 또다시 다른 투자에 사용되어야 하므로 이들은 소비도 마음대로 할 수 없다.

 

계속해서 이런 과정이 반복되므로 이들은 직장에 다니는 것과 마찬가지로 몸은 바쁘지만, 여유있는 생활은 할 수가 없으며 자본에도 큰 변화가 없다.

(오히려 투자를 전업이 아닌 부업으로 했다면, 자신의 연봉 외의 수익이 되었을 것이므로 더 괜찮았을 것이다.)

 

이처럼 부동산 투자를 한다고 하여 모두 부자가 되는 것은 아니다.

 

진정한 부자는 시간과 돈을 모두 가진 사람이다.

따라서 부자가 되기 위해서는 일을 하지 않아도 매달 월세가 나오는 시스템을 갖춰가야 한다.

 

처음에는 월세 50만 원, 100만 원이 우습게 보일지 모른다.

실제로 내가 이렇게 해나갈 당시, 주변에는 초기 100만 원 미만의 월세를 우습게 생각하는 이들이 많았다.

(그들 대부분은 시장에서 오래 살아남지 못하고 떠나갔다.)

그러나 이것이 모여 300만 원이 되고, 500만 원이 되면 그 영향력은 상당해진다.

 

부동산은 중장기로 투자할 경우 훨씬 더 큰 수익을 거둘 수 있는데, 이 정도의 월세가 세팅되면 그때부터는 단기가 아닌 중장기 투자가 가능해진다.

 

에를 들어 재개발 부동산의 경우, 매입한 후 약간의 프리미엄을 받고 파는 것보다 그 허름한 건물이 허물어지고 신축아파트가 새로 지어질 때까지 기다렸다가 이후에 팔게 되면, 비교할 수 없는 큰 매매차익을 거둘 수 있게 된다.

고정적인 수입, 즉 일정 수준 이상의 월세가 세팅된 사람은 이 기간을 충분히 기다릴 수 있지만, 현금흐름을 확보하지 못했다면 추후 아무리 큰 수익이 예상되더라도 그 기간을 견뎌내지 못하는 것이다.

 

또한 월세가 확보되면 내가 원하는 좋은 매물이 나올 때까지 느긋하게 기다릴 수 있게 된다.

고정적으로 들어오는 수익이 있으므로 급할 이유가 없는 것이다.

 

이처럼 월세가 확보된 사람은 더 좋은 물건을 매입할 수 있고, 그 물건의 가격이 목표치에 도달할 때까지 기다릴 수 있으므로 큰 수익을 내는 것이 수월해진다.

 

부동산 투자는 여유있게 매입하고, 여유있게 매도할 수 있어야 최대의 수익을 낼 수 있는 게임이다.

윌세가 충분하게 확보 되었을 때는, 이후 더 이상의 투자활동을 하지 않더라도 계속해서 여유있는 삶을 살 수 있게 된다.

 

좋은 집에 사는 것보다 월세 부동산을 모으는 것이 우선이다.

순서를 바꾸어 투자하면 훨씬 여유로운 삶을 맞이할 수 있다.

 

우리가 부동산 투자로 부자가 되고 싶다면, 이글을 읽고 실천하는 투자가가 되었으면 좋겠습니다.

내집 마련은 나중에, 월세 부동산은 먼저. 잊지마세요. 

감사합니다.