민간 임대 주택의 장점, 단점

민간 임대 주택의 장점, 단점

민간임대주택 이란

임대목적으로 제공되는 주택으로서 임대사업자가 [민간임대에 관한 특별법] 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

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공공임대주택이란

[공공주택특별법]이 적용되는 임대주택이며, 공공 주택 사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.

 

공공주택사업자 : 한국토지주택공사 (LH), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 인천도시주택공사(IH)  지방공사, 공단 등

 

민간임대사업자란

공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여, 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로

[민간임대주택에 관한 특별법] 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다.

 

민간임대주택의 유형

구      분	내                     용
민간건설임대주택	임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택
민간매입임대주택	임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택

구     분	내                     용
공공지원 민간임대주택	임대사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
장기일반 민간임대주택	임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말함)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외]

 

임대사업자 등록 및 사업자 신고

주택을 임대하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장 에게 등록을 신청해야 합니다.

임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당하므로, 사업장 관할 세무서에 부가가치세법에 따른 사업자 등록을 신청해야 합니다.

 

민간 임대 주택의 장점

 

민간임대사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면 , 종합부동산세 계산시 과세표준합산대상 배제 혜택

소형주택임대사업자에 대한 세액 감면, 임대주택의 장기보유특별공제 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다.

 

재산세 감면규정

구            분	세금 감면 범위
1. 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔	재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함) 면제
2. 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔	재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 75%를 경감
3. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔	재산세의 50%를 경감

 

종합부동산세 감면 규정

1. 1세대 1주택자: 12억원

2. 「종합부동산세법」 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원

3. 1. 및 2.에 해당하지 않는 자: 9억원

 

 

※ 공정시장가액비율은 100분의 60을 말하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음의 연도별 비울을 말합니다(「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항).

 

1. 2019년: 100분의 85

 

2. 2020년: 100분의 90

 

3. 2021년: 100분의 95

 

 다음의 임대주택은 위의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다(「종합부동산세법」 제8조제2항제1호, 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호, 제2호 및 제4호).

 

구  분		내                          용
민간매입 임대주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제2호)		다음의 요건을 모두 갖춘 주택 ※ 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용)
민간건설 임대주택	다음의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호)	※ 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말함) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용)
	다음의 요건을 모두 갖춘 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제4호)	√ 전용면적이 149㎡ 이하일 것 √ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 않은 기간이 2년 이내일 것

 

종합소득세 감면

 다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세는 다음 표에 따른 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제96조제1항, 「조세특례제한법 시행령」 제96조제1항제2호 및 제2항).

 

 

구 분	감면되는 세액
임대주택을 1호 임대하는 경우	소득세 또는 법인세의 100분의 30 ※ 장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의 75에 상당하는 세액
임대주택을 2호 이상 임대하는 경우	소득세 또는 법인세의 100분의 20 ※ 장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의 50에 상당하는 세액

 

민간 임대 주택의 단점 : 임대 의무기간이 있다는 것

 

민간임대주택 임대의무기간 

처음에는 의무기간 4년인 단기일반임대가 있었으나,

2020년에 공공지원과 장기일반이 8년에서 10년으로 바뀌면서 단기는 폐지.

현재는 주택임대사업자 등록 시 10년의 기간 동안 주택을 임대해야 한다.

이상으로 민간 임대 주택의 장점, 단점 포스팅을 마칩니다.

                                                                      😊