경매 유치권 알아보기

경매 유치권 알아보기

안녕하세요? 머니로즈입니다.

 오늘은 유치권에 관해서 알아보겠습니다.

경매 물건 검색을 하다보면 붉은 글씨로 '유치권 있음' 이라고 쓰여져 있는 물건들을 

불 수가 있습니다. 

그렇다면 유치권은 무엇이며, 오늘은 아파트 임차인이 유치권을 신고한 경우에 유치권이 성립하는지

를 살펴보려고 합니다.

 

유치권이란 뭘까요?

유치권이란 타인의  물건 또는 유가증권을 점유한 자가 물건 또는 유가증권에 생긴 채권을 가지게 된 경우

그 채권을 변제받을 때까지 물건 또는 유가증권을 점유할 수 있는 권리를 말한다.(320조1항)

 

 

유치권의 성립요건은?
1. 목적물이 있어야 한다. 
(타인의 소유물이어야 함)
2. 목적물을 점유하고 있어야 함
3.피담보채권의 변제기가 도래하여야 함
4.피담보채권과 목적물 사이의 견련관계가 있어야 함
(채권과 목적물 사이의 견련성이 있어야 함)

그럼, 이것을 토대로 아래의 경우 유치권이 성립하는지 알아볼까요?

우리가 경매 물건을 검색하다보면 아파트나 상가에 임차인들이 유치권을 신고한 것을 자주 보게 됩니다.

 

물건이 마음에 드는데 유치권이 적은 금액이라면 인수를 각오하고 입찰을 하겠는데

엄청 부담스러운 금액인 경우가 많습니다.

 

보통 유치권은 건물에 대한 공사금액을 피담보채권( 유치권 주장의 근거가 되는 채권)으로 하여 주장하게 되는데

임차인이 아파트 공사를 한다면 대체 무슨 공사를 한다는 것일까요?

 

주택처럼 건물 외장공사나 리모델링 공사를 하는 것도 아닐테고, 상가처럼 영업을 위한 인테리어나 설비공사를

하는 것도 아니고, 언뜻 생각이 나지 않네요.

보일러 수리라면 보통은 집주인이 해주는 경우가 많고,

혹시 임차인이 수리했다해도 몇천 단위가 될 일이 없죠.

 

임차인이 살다가 수리가 필요한 부분이 발생하면, 먼저 집주인에게 수리를 요구하는 것이 상식에 부합하고

그러면 집주인은 웬만하면 자비를 들여 수리를 하여 줍니다.

 

만약, 생활에 꼭 필요한 부분의 수리가 필요한데 집주인이 수리를 미루기만 하고,

그래서 임차인이 본인의 비용으로

먼저 수리를 한 후 나중에 집주인에게 청구를 하려고 했는데,

갑자기 경매에 집이 넘어가는 경우는 어떨까요?

 

어차피 집주인에게서 비용을 돌려받기는 어렵고 그래서 임차인은 법원에 유치권을 신고합니다.

법원은 별다를 심사없이 유치권을 접수해 줍니다.

 

이런 경우 유치권 성립이 될까요?

현재 그 집에 살고 있는 임차인이니 일단 점유는 하고 있습니다.

그럼 임차인은 경매개시 전부터 점유하고 있었고, 경매개시 될 것을 알면서도 공사를 진행한 

것이 아니어서, 얼핏보면 유치권이 성립하는 듯 보이지요.

 

그러나 과연 그럴까요?

유치권행사의 전제가 되는 채권, 즉 피담보채권에는 일정한 제한이 있습니다.

즉, 유치물에 대하여 발생한 채권이어야 한다는 것입니다.

 

예를 들어 시계수리를 했다고 할 때, 수리비는 시계를 수리함으로써 발생한 채권입니다.

이를 채권과 목적물의 견련관계라고 하는데, 유치권은 반드시 이런한 견련관계가 있어야 성립합니다.

 

 그래서 임대차 보증금이나 상가의 권리금 등으로는 유치권을 주장할 수가 없습니다.

건물에 직접 투입된 비용이 아니기 때문에 견련관계를 인정할 수 없어서 입니다.

 

그렇다면 다시 아파트 수리로 돌아가 볼까요?

임차인이 내부 수리를 했다면 그 수리비용과 건물에 대한 견련관계를 인정할 수 있는가? 입니다.

답은 '견련관계가 인정된다 '입니다.

필요비, 유익비
이를 법적인 용어로 필요비 또는 유익비라고 하는데, 임차인은 집주인에게 필요비나 유익비를 

청구할 수 있는 권리가 있으며, 이 필요비나 유익비는 앞서 본 바와 같이 건물에 대하여 직접

발생한 채권이기 때문에, 견련관계가 인정되어 임차인은 이것을 근거로 유치권을 행사할 수 있는 것입니다.

 

그렇다면 앞서 아파트 임차인의 유치권 신고는 정당한 것일까요?

낙찰자는 이 유치권을 반드시 인수해야 하는 걸까요?

임차인이 유치권을 행사하는 근거가 되는 피담보채권은 필요비, 유익비 상환청구권이라고

말씀드린 바, 임차인이 주장하는 공사비용이 이 필요비, 유익비의 범위에 포함되지 않는 경우에는

임차인은 유치권을 주장할 수 없겠지요.

 

필요비는 통상적인 건물의 보존에 필요한 비용을 말하고

유익비는 건물의 객관적 가치를 증대시키는데 투입된 비용, 즉 개량비용을 말합니다.

(건물의 외관을 리모델링하거나 승강기를 들였거나)

 

임차인의 필요비, 유익비 상환청구권에는 맹점이 있는데 이는 바로 사전에

포기약정을 할 수 있다는 것입니다.

 

주택임대차보호법은 약자의 입장인 임차인을 강력하게 보호하기 위하여 사전에 집주인과의 협의를 

통해서도 포기할 수 없는 권리들을 많이 규정해 놓았습니다.

그런데 임차인의 비용상환청구권은 이 법의 보호대상이 아닌지라 사전에 포기가 가능합니다.

 

임차인은 임대차 계약 종료 시 목적물을 원상복구하여 반환한다.

혹시 임대차계약서 표준양식을 보신적이 있으시죠?

거기에 인쇄되어 있는 내용 중에 '임차인은 임대차 관계 종료 시 목적물을 원상복구하여 반환하여야 한다. 

라는 규정이 있습니다.

이 문구는 임차인이 아무리 많은 비용을 들여 건물의 가치를 증대시켜도 철거하여 원상회복의 대상이 될 뿐이고

비용상환 청구권의 대상이 되지 않는다는 것입니다.

오히려 임차인이 비용을 들여 원상태로 돌려놔야 한다는 것입니다.

 

 

판례는  이 규정을 들어 집주인과 임차인 간에 유익비 상환 청구권의 포기 약정이 있었다고 판시하고 있습니다.

결국 아파트 임차인의 유치권 신고는 성립되지 않는 경우가 대부분입니다.

 

다만, 임차 계약시 이 조항을 삭제하고 계약하는 경우도 드물지만 간혹 있을 수 있으니,

경매 입찰하시는 분은 꼭 이부분을 확인하셔야 합니다.

간혹 집주인과 임차인이 서로 공모하여 계약서를 위조하는 경우도 있으니까요.

 

세간에 떠도는 '유치권 신고는 대부분 가짜다'

이런 말들을 맹신하여 유치권 신고된 물건만 찾아다니며 입찰하는 분들은 

예외적으로 유치권이 성립하는 경우를 항상 조심하여야 할 것입니다.

열 번 잘해도 한 번 실패로 큰 손해를 볼 수 있는 것이 경매 시장의 현실이니까요.

 

유치권, 함부로 판단하지 말고 항상 공부를 열심히 하여야 합니다.

공부를 많이 할수록 유치권 예외의 경우를 볼 수 있는 안목이 생기고

그러면 위험없이 고수익이 가능할 것으로 생각되기 때문이지요.

 

유치권이 성립되는 경우인지 확실히 조사해 보고 입찰하여야 합니다.

유치권을 쉽게 생각했다가는 재기 불능이 될 정도의 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

 

지금까지 유치권에 대해서, 아파트 임차인의 유치권 성립 여부에 대해서 

간단하게 살펴보았습니다.

경매는 부동산을 싸게 살 수 있는 수단입니다. 효과적으로 잘 이용하기 위해선

공부가 선행되어야 할 것입니다.

 

감사합니다.