모아타운이란?

모아타운이란?

안녕하세요? 머니로즈입니다.

오늘은 요즘 떠오르고 있는 모아타운에 대해서 알아보려고 합니다.

흔히들 재개발 사업이라고 알고 있는 모아타운 어떤 것일까요?

모아타운이란?

 

모아타운은 신축과 낡은 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하는 정비방식이다.

 

서울시 오세훈 시장이 주차난 등 저층 주거지의 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 나홀로 아파트를 방지하기 위해 추진하고 있는 도심재개발 정책이다. 신통기획, 모아타운 등 서울시가 추진 중인 소규모 정비사업이 가속도를 타고 있다. 특히 노후 저층 주거지를 새롭게 정비한다는 모아타운 사업이 빠르게 전개되며 화제가 되고 있다.

 

서울시에 따르면, 모아타운이란 신축 및 노후 주택이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내, 노후도 50% 이상인 저층 주거지를 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고, 여기에 지하주차장 등 다양한편의시설 등을 확충하는 지역 단위 정비방식을 뜻한다.

모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위(1500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 '모아주택'(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있게 된다.

 

모아주택은 사업 유형별로 자율주택형, 가로주택형, 소규모 재개발형, 소규모 재건축형으로 나뉘는데, 기존에 노후 주거지들이 주차난이나 생활 편의시설 부족 등의 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 나홀로 아파트도 방지할 수 있다는 장점이 있다.

모아타운은 신축과 구축이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 모아 개발하는 사업으로 이를 통해 시는 2026년까지 총 3만호를 공급한다는 방침이다. 

 

 모아타운, 모아주택은 기존의 정비방식으로는 주거환경개선이 불가능한 열악한 지역을 대상으로 하는 사업이며 대상지의 노후·불량 정도가 심각하고 사회적 약자들이 밀집한 지역이므로 기존 정비사업에 비해 더 많은 정책적 고려가 있어야 한다고 지적했다. 

 

자치구 재정 여건 역시 문제로 떠오른다. 2022년 6월 지방선거 이후 자치구가 부담해야 할 관련 예산은 72억 원에서 533억 원으로 7.4배나 늘었다.

 

하지만 한 해 지역 및 도시 분야 예산이 300억 원 내외에 불과하다. 그나마 상대적으로 여유가 있다는 강남구조차 450억 원 내외다. 그러다 보니 2023년 4월 국토부 모아타운 대상지에 선정된 10곳 가운데 절반이 한 곳 당 2억 원씩 지원되는 모아타운 관리계획 수립용역비를 지원받기 위해 올해 다시 시 공모에 신청했을 정도다.

모아타운 선정 및 개발 절차

모아타운 선정은 자치구 공모와 주민 제안으로 나누어진다. 자치구 공모는 자치구에서 서울시로 공모를 신청하고 시청에서 신청지 사전검토를 하고 선정위원회를 구성한다.

그 후 공모 결과를 발표하고 권리산정 기준고시를 한다. 권리산정 기준고시가 되면 해당 지치구에서는 관리계획을 수립하고 서울시에 관리계획 승인 신청한다.

이에 대한 주민 공람 이후 통합심의 과정을 거쳐 관리계획 승인 및 고시 절차가 진행된다. 주민이 직접 관리계획 수립 제안시 아래와 같은 조건을 갖춘 뒤 직접 관리계획안을 자치구에 제출하면 된다.

• 조합 : 소규모주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상
• 토지 등 소유자 : 모아주택 사업시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지 면적 2/3 이상 동의 (국공유지 제외)를 받은 경우

모아타운의 장점

모아타운의 장점이라면, 기존 소규모 주택정비사업과 비교해 규모가 크고 다양한 편의 및 정비 기반 시설 등을 충원할 수 있다는 점이다. 그중 층수 완화는 가장 큰 혜택이라 할 수 있으며 기존에 노후 저층 주거지의 경우, 층수 제한 문제로 고층 건물을 짓기 어려웠다.

하지만, 서울시에서는 제2종 7층 이하 일반주거지역이 모아주택 기준을 충족하는 경우, 공공기여 없이도 최고 15층(평균 13층)까지 층수 제한을 완화해주기로 했는데, 규제 완화를 통해 재개발이 어려웠던 지역의 숨통을 틔웠다는 평가를 받고 있다.

 

또한, 사업 면에서는 절차를 간소화해 추진 속도가 대폭 빨라졌다. 기존에 재개발이나 재건축의 경우, 사업이 약 10년 이상 오래 걸리는 경우가 대부분이었다. 반면, 모아타운은 정비계획 수립이나 관리처분계획 등을 생략해 사업 기간이 약 4~5년 정도로 대폭 축소되리라 예상된다. 그뿐 아니라 모아타운이 추진되는 지역 내에 주차장, 공원, 주민공동이용시설 등 공공장소를 조성하면 국비 또는 시비로 최대 375억 원까지 지원해준다고 알려졌다.

• 빠른 개발기간 : 재개발, 재건축은 보통 8~10년 걸린다. 더구나 그 긴 시간 중 다양한 문제가 발생할 수 있다는 불확실성이 존재한다. 이에 반해 모아주택 모아타운은 서울시가 인허가 요건을 완화해 전체 개발 기간에 4~5년 정도가 소요되는 것으로 계획을 잡고 있다.
• 제약이 덜한 개발조건 : 재개발, 재건축에 비해 용도지역 상향, 공공건축가 설계 지원, 주차장 통합 설치 허용, 층수 및 용적률 완화가 자유롭다. 재개발은 노후도가 67% 기준이지만 모아 주택은 57%만 넘기면 개발이 가능하다.
• 국가지원 : 모아주택은 주택 별로 국비와 시비를 최대 375억 원까지 지원해 준다.

모아타운의 문제점

이런 장점에도 불구하고 모아타운 추진 시 우려되는 부분도 있다. 다름 아닌 '지분 쪼개기(단독주택 또는 다가구주택을 여러 개로 구분등기가 가능한 다세대주택으로 신축하거나, 지분을 나눔으로써 인위적으로 재개발 아파트 분양권을 많이 받아내는 방식의 투기 행위)' 등 재개발 지역에 늘 난립하는 투기 세력이다.

 

서울시에서는 이들 투기 세력 유입을 막기 위해 모아주택의 경우, 권리산정기준일을 2022년 6월 23일로 지정 및 고시한 바 있다. 이는 모아타운 대상 지역에서 6월 23일 이전까지 착공신고를 하지 못한 사업의 토지등소유자는 분양권을 받지 못하고 현금 청산 대상자가 된다는 것이다.

 

그뿐 아니라 권리산정기준일까지 착공신고를 받았다고 하더라도 개별 모아주택의 조합설립인가 전까지 소유권을 확보하지 않았다면 이 역시 현금 청산 대상자가 되니 주의해야 한다. 또한, 2022년 7월 7일부터 9월 5일까지 추가로 공모하는 모아타운 사업지의 경우, 공모 선정 발표 후 최초 고시되는 날(10월 중)로 권리산정기준일을 새롭게 고시할 예정이라고 밝혔다.

 

한편, 모아타운 개발로 기존에 개발이 어려웠던 주민들은 새로운 호재를 얻게 된 반면, 문제점도 조금씩 발견되고 있다. 다름 아닌 세입자 보상 대책이다. 이에 2022년 6월 말, 서울시에서는 아직 사업 초기 단계이긴 하나 세입자 보호 대책 마련을 위해 국토교통부에 법령 개정을 건의했다고 밝힌 바 있다.

 

 

이에 일선에서는 모아타운 개발 이후 인근에 개발되지 않은 저층 주거지의 조망·일조권 등을 해칠 수도 있다는 점을 지적하는 곳도 늘고 있다. 그동안 노후 저층 주거지의 재개발 숨통을 새로 틔워줬다는 평가를 받는 모아타운이지만, 향후 모아타운이 처음 목표대로 주거질 개선과 주택 공급이라는 두 마리 토끼를 순조롭게 잡을 수 있으려면 다양한 부분에서 노력을 기울여야 할 듯 보인다.

 

모아주택, 모아타운을 둘러싼 갈등의 이유

정책의 도입 취지만 보면 열악한 주거조건을 개선하는 사업인데 모아타운 사업 참여를 두고 찬반 논쟁이 끊이지 않는 지역도 있다. 대표적인 사례가 7호선 논현역과 9호선 신논현역 사이에 위치한 반포 1동이다.

 

이 지역은 강남의 노른자땅에 위치하고 있고 노후된 빌라, 근린생활시설, 신축빌라 등 다양한 형태의 주택들이 들어와 있는 지역이다. 강남 한복판에 위치하고 있다 보니 강남으로 출퇴근하는 직장인들의 전월세 수요가 상당히 높은 곳이다.

반포 1동의 다세대, 다가구 빌라의 평균 연령은 60대인데 모아타운을 반대하는 주요 이유는 다음과 같다.

• 노후자금으로 소유한 빌라에서 나오는 전월세 자금으로 생활을 하는데 모아타운 재건축 시 이러한 임대수익을 얻을 수 없음.
• 재건축 후 받은 입주권은 60㎡ 이하의 소형 아파트 입주권이며 3년간 전매제한이 걸려있음.
• 모아타운 부지에 7층짜리 나홀로 아파트가 들어올지, 35층 대규모 아파트 단지가 들어올지 예측할 수 없음.

반대로 작더라도 아파트에 한번 살아보는 것을 기대하며, 모아타운을 찬성하는 주민들도 있다. 모아타운이 재산권을 침해하는 행위인지 낙후된 주거지를 효과적으로 개선하는 사업인지는 각자의 입장에 따라 관점이 다른 것 같다.

모아주택과 모아타운

 

모아주택

• 재개발 요건을 충족하지 못해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 소규모로 정비하는 사업
• 단독, 다가구, 다세대 주택의 토지(필지) 주인들이 땅을 모아서 면적 1,500m²(약 455평) 이상을 만들면 주택을 공동 개발할 수 있게 함
• 일반적인 재개발 사업은 해당 구역의 노후・불량 건축물의 수가 2/3 이상이어야 하는 것에 비해 제약이 덜함

모아타운

• 모아주택을 여러개를 모아서, 대규모 아파트 단지 수준으로 다양한 편의시설을 확충하는 사업
• 면적 10만m² 이내 및 노후도 50% 조건을 만족하면 기존의 노후화된 주거지를 지하주차장과 지상의 녹지조성까지 이룬 대규모 아파트 단지 수준으로 개발 가능
• 최고 층수를 15층까지 허용하고, 필요에 한해 용도 상한 가능
• 주차장 통합 설치 지원과 공공건축가 설계 지원

모아주택 투자 시 주의사항

• 대부분이 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 실거주 목적이 아니면 해당 구청으로부터 거래 허가를 받을 수 없다. 정비사업이 진행되는 동안 낡은 빌라에 직접 입주하고 있어야 한다.
• 모아 주택 신청지역의 노후도가 57%보다 낮아지면 신청이 불가능하다. 따라서 신축 빌라가 많은 지역은 서울시의 허가가 나오지 않을 가능성이 높다.

공모를 통해 새롭게 선정되는 지역은 공모 결과 발표일이 권리산정일이 되며, 권리 산정일 이후 신축되는 빌라는 모두 현금청산 대상이다. 조합원 입주권도 나오지 않는다.

 

신통기획과 모아타운의 차이점

• 모아타운 : 가로주택을 모아서 대단지 느낌이 나게 해준다.
• 신통기획 : 기존 재개발 재건축 기준과 과정을 유지하되, 복잡한 행정 절차는 최대한 신속하게 처리해준다.

이러한 특성 때문에, 모아타운은 '가로주택 정비사업'이라고 부르고 있고, 신속통합기획은 '재건축, 재개발 정비사업'으로 분류되는 것이다. 모아타운은 일반 재개발로는 노후도 충족이 어려운 경우 우회적 방법으로 보통 선택하는 방법이다. 재개발 구역 중간에 신축빌딩이나 빌라가 들어서면 노후도에서 문제가 생기기 때문에, 가로주택으로 작게 재개발하면서 노후도 규정을 회피할 수 있다. 

모아타운 지정현황

서울시는 12월 12일, 올해 강북구 번동 411번지, 강북구 수유동 52-1번지, 강북구 번동 454번지, 마포구 성산동 160-4번지, 양천구 신월1동 102-33번지 일대 모아타운을 승인했다.

이로써 모아타운은 25개 자치구에서 총 81곳이 지정되었다.

 

지금까지 모아타운에 대해서 알아봤습니다.

감사합니다.

 

※ 요즘 구로구 개봉2동 일대에서도 모아타운 지정을 위한 동의서 징구가 한창이라고 하네요.

개봉2동 주민분들은 아래의 그림을 잘 살펴보시고, 동의서 제출에 협조를 해주시면 감사하겠습니다.

아울러 집을 매수할 계획이 있으신 분들 개봉2동 진행상황에 관심을 가져보세요. 

서울에 아파트를 가질 기회를 잡으실 수도 있어요.