경매의 기본 원리

경매의 기본 원리

안녕하세요? 머니로즈입니다.

오늘은 경매의 기본 원리에 대해서 알아보겠습니다.

부동산을 사는 여러가지 방법 중 하나가 경매인데요.

 

경매는 일반 매매에 비해 여러가지로 까다로운 점이 있습니다.

권리분석도 해야 하고, 물건 내부를 볼 수 있는게 아니다보니

어떨 때는 눈물을 머금고 보증금을 포기해야 하는 사태도 발생합니다.

 

권리분석을 잘못하여 인수해야 할 권리가 있거나,

내부가 생각보다 구조가 안좋던가, 내부가 형편없이 망가져 있는 경우, 

누수, 균열 등 치유가 어려운 하자가 있는 경우 등 입니다.

 

그래서 경매는 일반매매 보다 선호도가 떨어지는 것이 사실입니다.

 

그런데 요즘, 인터넷에서 젊은 부자 성공스토리도 많이 나오고,

무엇보다 경매학원에서 지식을 쌓아, 어렵지 않게 경매를 접하는 사람들이 많이 늘어

경매에 대한 관심이 뜨거워졌습니다.

그럼, 요즘 뜨거운 관심을 받고 있는 경매의 기본원리에 대해서 알아봅시다.

 

 

경매개시 결정이 되기까지

 

경매를 통해 부동산이 매각되는 경우, '소유자는 경매로 집이 넘어갔다.'고 한다.

그럼 어떤 절차에 의해서 소유자의 집이 경매로 진행되는 걸까?

 

부동산 경매는 돈을 빌려준 채권자와 돈을 빌려 쓴 채무자의 관계에서 시작된다.

채무자가 약속된 이자와 원금을 약속된 날짜에 잘 갚으면, 아무런 문제가 일어나지 않는다.

하지만 채무자에게 피치 못할 사정이 생겨, 원금 또는 이자를 상환하는 데 문제가 생긴다면

즉, 연체가 발생하면 채권자는 돈을 회수하기 위해, 해당 부동산의 소재지 관할 법원에

경매신청을 한다.

 

그러면 경매접수를 받은 법원에서는, 관할 등기소에 경매개시결정등기를 촉탁하고

등기소는 해당 부동산 등기사항전부증명서에 경매개시결정등기를 기재한다.

 

임의경매와 강제경매의 차이점

 

임의경매와 강제경매의 가장 큰 차이점은, 채권자가 법원에 경매를 바로(다른 절차없이) 

신청할 수 있는지, 법원의 결정이나 판결을 먼저 받아야 하는지에 있다.

 

등기부에 전세권, 저당권, 근저당권을 설정한 채권자는 바로 경매를 신청할 수 있는데,

이때 이 것을 임의경매라고 한다.

현재는 경매 중 임의 경매가 80% 이상을 차지하고 있다.

 

임의경매와 달리 강제경매는, 법원의 결정이나 판결을 받아 경매를 신청하는 경우를 말한다.

이런 경우 '집행권원이 있다'라고 하는데, 이 '집행권원'으로 채권자가 채무자의 부동산을 압류하여

경매를 신청하는 것이다.

 

만약 차용증에 공증을 받은 경우는 바로 강제경매 신청이 가능하다.

 

임의경매와 강제경매는 경매를 신청하는 방식은 다르지만, 경매의 진행과정은 똑같다.

 

경매의 진행과정은 제가 쓴 글<요즘 핫한 경매에 참여해 볼까요?>를 참고하시기 바란다.

은행이 연체자를 기다려 줄 수 없는 이유

은행은 일반적으로 3개월 이상 이자를 연체하면 부동산을 경매에 넘긴다.

은행은 대출을 해 주고 이자로 이익을 얻는 기관이다.

나의 생각으로는, 은행이 연체이자를 받으면서 기다리면 훨씬 많은 이익을 남길수가 있는데

왜 3개월 만에 경매 절차를 진행하는지 의문이 든다.

 

여기에는 은행의 사정이 있다.

은행은 은행감독규정에 의해, 연체 기간에 따라 대출채권을 아래의 다섯가지로 분류한다.

정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실로 

 

이 분류에 따라 대출 금액 대비 일정금액을 대손충당금으로 적립해야 한다.

대손충당금이란 대출금에서 받지 못할 것으로 예상하여 장부상으로 처리하는 금액을 말한다.

 

아래의 표를 참조하시면 자세한 비율을 알 수 있습니다.

자산건전성 분류	대손충당금 설정 비율
	기업여신	가계여신	신용카드 채권
정상	0.85% 이상	1% 이상	1.5% 이상
요주의	7% 이상	10%이상	15% 이상
고정	20% 이상	20% 이상	20% 이상
회수의문	50% 이상	55% 이상	60% 이상
추정손실	100%이상	100% 이상	100% 이상

 

                                                                   (대손충당금의 적립방식과 금액은 금융기관마다 조금씩 다를 수 있습니다.)

 

위의 표에서 보듯이 연체기간이 길어질수록 은행의 부담도 늘어나는데

더 큰 문제는, 대손충당금 적립 금액이 많아지면 은행의 자기자본비율(BIS)의 저하로 

은행의 대외 신뢰도에 문제가 생기고, 유동성이 축소된다는 것이다.

 

그리고 부실채권 관리에 많은 인력이 필요하게 되어, 업무 능력 저하 문제가 심각해진다.

이런 이유로 은행은 '고정'에 해당하는 3개월 이상 연체 채권을 경매로 넘기는 것이다.

 

이상과 같이 경매의 기본 원리에 대해서 간략하게 알아봤습니다.

 

경매는 부동산을 취득하는 방법 중의 하나입니다.

처음부터 돈을 벌겠다는 자세로 접근하기 보다는, 부동산을 취득하는 유용한 방법을 

하나 더 배운다는 생각으로 다가가시면 좋겠습니다.

 

감사합니다.