오피스텔이란? 오피스텔의 정의

오피스텔이란? 오피스텔의 정의

안녕하세요? 머니로즈입니다.

오늘은 월세 수입이 좋아, 많이 관심을 가졌던 오피스텔에 대해서 알아보겠습니다.

 

오피스텔은 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이며

오피스과 호텔을 합친 형태의 건축물이다.

 

건축법상 오피스텔은 업무를 주로 하며, 일부 구획부분에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서

국토부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.

오피스텔의 구조는 사실상 주거용 원룸이 주류이며 투룸, 쓰리룸 구조로 흔히 빌라로 불리는,

주택이나 아파트와 크게 다르지 않다.

 

오피스텔은 준주택이라는 특성 상 세법, 공법 등 각종 법규별로 주택이 될 경우도 있고

업무시설이 될 경우도 있다.

세법상으로는 기본적으로 오피스텔은 공부(등기부등본)상 업무시설이기 때문에,

업무 시설에 대한 세금이 부과된다.

 

그러나 대한민국 세법상에서는 세금은 공부를 기준으로 판단하는게 아니라

실질을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔이 업무용으로 사용되었다면,

업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택과 같은 세금이 적용된다.

오피스텔 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없다.

따라서 오피스텔을 취득하는 경우, 주거용과 업무용을 막론하고 공부상 기준에 따라

취득세율은 일괄 4%가 적용된다.

한편 오피스텔의 취득 이후에 발생하는 세금인 재산세, 종부세, 양도세 등에 대해서는,

세무서에서 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지에 따라 업무시설에 대한 세금을 부과할 것인지,

주택으로 보아 주택에 대한 세금을 부과할 것인지를 결정한다.

 

 

기본적으로는 업무시설에 대한 세금을 부과하고 있으나,

소유주나 세입자가 오피스텔에 전입신고를 하면 주택으로 사용하고 있는 것이기 때문에

주거용 오피스텔로 간주하고 주택과 같은 세금이 적용된다.

 

이 경우 양도세 등을 계산할때의 주택수에도 오피스텔이 산입되게 되어,

오피스텔 임대인들이 세입자의 전입신고를 꺼리는 요인이 되고 있다.

또한 주택분에 대한 재산세가 부과되고 있는 오피스텔은 종합부동산세 계산시에도 산입되게 된다.

한편 주택청약과 관련해서는 공부(등기부등본)상 주택만을 주택수에 산입한다.

오피스텔은 건축법 시행령에서 업무시설(오피스텔)로 분류되기 때문에,

등기부등본상에 업무시설로 등재가 되며, 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있으면

주택분 재산세를 내고 있더라도 주택청약시에는 주택수에 산입이 되지 않는다.

 

오피스텔 수십 채를 가진 소유자도, 다른 주택이 없다면

주택청약시에는 무주택자 자격을 인정받을 수 있는 것이다.

또한 각종 대출과 같은 권리관계에 있어서는 실질적인 이용상황이 아니라

공부(등기부등본)가 우선이 된다. 오피스텔은 공부상 주택이 아니기 때문에

주택담보대출 상품을 이용할 수 없으며, 별도의 오피스텔 담보대출 상품이나

비주택 부동산 담보대출 상품 등을 이용하게 된다.

 

한편, 오피스텔에 전세로 들어갈 경우에는 전세자금대출의 경우,

건축물 자체를 담보로 잡는것이 아니라

 

전세보증금을 기반으로 한 보증상품을 가지고 진행되는 대출상품이기 때문에

전입신고가 가능한 주거용 오피스텔의 경우

일반적인 주택과 전세자금대출 취급에 있어서 큰 차이가 나지는 않는다.

 

이상으로 오피스텔의 특성에 대해서 알아봤습니다.

 

최근 나홀로 가구가 35%까지 늘었지만, 금리상승, 건축비 상승 등의 여파로

소형주택 공급이 연 16% 줄었다고 합니다.

 

주거불안 우려가 커지고 있어 주택공급 대책이 시급하다고 하는 데

주택산업연구원에서는, 오피스텔 등 비아파트에 대한 규제 완화로

공급을 뒷받침해줘야 한다고 주장했습니다.

 

지금까지 오피스텔은 주로 노후자금을 충당하려는 노년층이나

월세수익을 바라는 사람들이 보유, 임대해 왔습니다.

 

하지만 주택수에 산입되어 중과대상이 되면서, 기존 보유자들은 처분하고 있고

신규로는 분양받기를 꺼리는 분위기여서 

오피스텔의 입지가 날로 축소되어 분양업체는 공사를 중단하는 경우가 많다고 합니다.

"혼자 사는 노인이 작은 집으로 옮기고 남은 자금으로

오피스텔을 매입해 월 임대소득으로 노년생활을 해야 한다."는

전문가의 의견에 따라 오피스텔 규제를 완화해야 할 걸로 생각됩니다.

 

사실 오피스텔 세금은 '코에걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이' 라는 생각이 들기도 합니다.

 

감사합니다.