지식산업센터 잘 알고 투자 하세요

지식산업센터 잘 알고 투자 하세요

안녕하세요? 머니로즈입니다.

 

부동산 투자 물건은 크게 시세차익형과 월세 수익형 부동산으로 나눌 수 있습니다.

처음 부동산 투자를 하는 사람은, 월세수익형보다는 시세차익형으로 투자해야 하지요.

 

왜냐하면 아직은 종자돈이 소액이므로 투자금을 좀더 불려야 될 필요가 있기 때문입니다.

월세 수익형 부동산은 근린상가,  오피스텔 등 여러가지가 있지만 

오늘은 수익형부동산 중 지식산업센터에 관해서 알아보는 시간을 가져보기로 하겠습니다.

 

지식산업센터는 도심 지역 또는 신도시 지구에서,

중소기업이나 중견기업 공장과 사무실이 입주해 있는 

아파트형 건물을 말합니다.

 

2008년까지는 이른바 '아파트형 공장'으로 불리다가,

2009년 법률 개정으로 지식산업센터라는 이름으로 바꿔 달았어요.

오피스(사무실) 빌딩은 내부에 생산시설을 설치할 수 없지만,

지식산업센터는 생산시설을 설치할 수 있습니다.

 

지식산업센터는 대통령령에 의하여, 동일 건축물에 제조업,

지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 

지원시설(최소 6개업체 이상)이 복합적으로 입주할 수 있는,

다층형(3층이상) 집합 건축물로 정하고 있습니다.

 

 

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 ( 약칭: 산업집적법 )

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2010. 4. 12., 2011. 7. 25., 2014. 1. 21., 2019. 12. 10., 2020. 12. 8., 2021. 6. 15., 2021. 10. 19.>
(중략)
13. “지식산업센터”란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

 

산업집적법에 따른 '지식산업센터 입주 업종'

 

1. 지식산업센터

 

① 제조업

② 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제6조제2항 에 따른 지식기반산업

③ 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제6조제3항에 따른 정보통신산업

④ 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 지식산업센터에의 입주가 필요하다고 인정하는 다음의 사업을 운영하기 위한 시설을 말합니다.

 

▶ 산업단지 안의 지식산업센터의 경우: 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제18호에 따른 산업에 해당하는 사업으로서 관리기관이 인정하는 사업

 

▶산업단지 밖의 지식산업센터의 경우: 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 사업

 

⑤ 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설

 

2. 지원시설

그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 다음에 해당하는 시설.

다만, 시장·군수 또는 구청장이나 관리기관이 해당 지식산업센터의 입주자의 생산 활동에 지장을 줄 수 있다고 인정하는 시설은 제외합니다.

 

▶ 금융·보험·교육·의료·무역·판매업(해당 지식산업센터에 입주한 자가 생산한 제품을 판매하는 경우만 해당)을 하기 위한 시설

 

▶ 물류시설, 그 밖에 입주기업의 사업을 지원하거나 어린이집·기숙사 등 종업원의 복지증진을 위하여 필요한 시설

 

▶「건축법 시행령」 별표 1 제3호 및 제4호에 따른 근린생활시설(면적제한이 있는 경우에는 그 제한면적범위 이내의 시설만 해당)

 

▶「건축법 시행령」 별표 1 제5호에 따른 문화 및 집회시설 또는 제13호에 따른 운동시설로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」 제26조의2에서 정하는 시설

 

▶ 「건축법 시행령」 별표 1 제7호 다목에 따른 상점(음·식료품을 제외한 일용품을 취급하는 상점만 해당)으로서 다음의 기준에 적합한 시설

 

▶ 산업단지 안의 지식산업센터에 설치하는 경우: 보육정원이 50명 이상인 어린이집(「영유아보육법」 제10조제1호에 따른 국공립어린이집은 제외)이 해당 지식산업센터에 설치(「영유아보육법」 제13조에 따라 어린이집의 설치인가를 받은 경우를 포함)되어 그 용도로 유지되고 있고 해당 상점의 건축연면적이 3천제곱미터(보육정원이 60명 이상인 경우에는 4천제곱미터) 이하인 시설

 

▶ 산업단지 밖의 지식산업센터에 설치하는 경우: 해당 상점의 건축연면적이 해당 지식산업센터에 설치되는 지원시설의 바닥면적 총합계의 100분의 10 이하인 시설

 

▶ 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(산업단지 안의 지식산업센터에 설치하는 경우로서 해당 산업단지의 관리기본계획에 따라 허용되는 경우만 해당)

 

위와 같이 지식산업센터의 특징을 요약해 보았습니다.

 

지식산업센터는, 월세수익형 부동산 중 수익률은 높고 공실률은 낮습니다.

상가는 개별성이 강해 어떤 업종이 들어오느냐에 따라 수익률이 크게 달라지지만

지식산업센터는 어떤 업종, 어떤 회사가 들어오든 시장에서 거래되는 시세가 정해져 있습니다.

 

지식산업센터는, 1인 기업이나 개인 사무실 또는 대기업이나 중소기업 계열사가 들어오기도 하고,

규모가 큰 상장사가 들어올 수도 있습니다.

 

즉, 아파트, 빌라 등이 개인에게 월세를 받는다면, 지식산업센터와 섹션오피스 등은 

주로 법인회사에게 월세를 받습니다.

 

최근에는 휴게실, 대형 회의실, 피트니스센터, 샤워실, 편의점, 커피숍 등 다양한 

편의시설을 갖춰 분양하고 있습니다.

편리한 주차시설과 관리소에 직원이 상주하므로 늦은 시간까지 안전한 환경에서

근무를 할 수 있다는 장점도 있어, 한동안 인기가 아주 많았습니다.

 

지식산업센터가 한동안 인기가 있다 보니, 전국적으로 분양이 많이 늘어나

지금은 수도권에서 조차 입지를 꼼꼼하게 살펴보아야 

공실을 면할 수 있습니다.

 

수도권에는 용인, 안양, 과천, 하남, 고양, 송도 등에 많이 지어져 있고

서울은 총 5개 권역으로 나눌 수 있습니다.

 

1. 구로가산디지털단지 권역 : 구로디지털단지역, 가산디지털단지역

2. 성수권역 : 성수역, 뚝섬역 등

3. 영등포 권역 : 당산역, 문래역, 영등포구청역

4. 강서 권역 : 증미역 ~  마곡나루역 라인

5. 송파 문정 권역 : 문정역, 가락시장역 등

 

지식산업센터는 준공업지역에 지어지는데, 서울에서 준공업지역이

차지하는 비율이 3.3%입니다.

 

그래서 역세권, 입지가 좋고 발전가능성이 큰 곳이 위의 5군데 입니다.

준공업지역을 지하철역에서 가까울수록 땅값이 비싸 수익성이 나오지 않기 때문에

어쩔 수 없이 B급지나 C급지로 가야합니다.

 

그러므로 투자용으로 수익형 지식산업센터를 고른다면,

되도록 서울 내, 가급적 지하철에서 가까운 곳이 좋습니다.

 

정해진 기준은 없지만 지하철역 출구에서 도보로 5분이내면

공실 걱정은 하지 않아도 됩니다.

 

한 번 자리를 잘 잡으면 시간이 지나 건물이 노후하더라도

리모델링을 통해 새 건물로 탄생할 수 있습니다.

즉 외관은 돈을 들여 바꿀수 있지만, 입지는 건물 자체를 들어서 옮기지 않는 이상

바꿀 수 없습니다.

 

부동산 투자는 입지가 기본입니다.

 

이 글은 <아무도 가지 않은 길에 부가 있었다>에서 인용하였습니다.

 

지금까지 머니로즈였습니다.

감사합니다.