낙찰은 받았는데, 점유자는 누구일까?

낙찰은 받았는데, 점유자는 누구일까?

안녕하세요? 머니로즈입니다.

요즘 갑자기 날씨가 추워졌네요. 

12월 초까지 날씨가 춥지 않아서, 올겨울은 따뜻하게 날거 같다는 생각을 했는데.

역시나 겨울은 춥네요.

요즘 한낮에도 영하인 날씨가 벌써 며칠째 계속되고 있어요.

겨울 동장군님 올해도 활약이 대단하세요.

이런 때일수록 우리는 더욱 경제적 자유로 가기 위한 공부를 해야겠죠?

멋지고 자유로운 우리의 삶을 위하여 오늘도 화이팅입니다.

 

부동산 경매 투자를 시작하다

저는 경제적 자유로 가기 위하여 부동산을 택했는데요.

부동산 투자 방법은 갭투자, 분양권 투자 등 여러 가지가 있지만

저는 경매투자를 선택했어요.

 

종자돈이 크지 않아, 아파트 투자보단 빌라에 도전을 했어요.

마침 강남구 역삼동에 건물 전체가 경매로 나와 있어서

그 중에 두개를 낙찰받았어요.

사실 두개는 엄청 무리였습니다. 지금도 다소 후회가 되기는 해요.

 

강남구 역삼동은 테헤란로를 중심으로 역삼역, 강남역이 주위에 있어

교통도 좋고, 중심업무지구를 두고 있어, 배후 주거 수요는 충분히 있다는 판단을 했어요.

 

사실 강남3구와 송파구는 아직 조정지역이라 단기 매매가 안되고 

2년 보유, 2년 실거주를 해야하는 지역이라, 저의 작은 종자돈으로

버틸 수 있을 지 고민이 많았어요.

임차인 너 누구냐

낙찰 후 1주일은 그냥 보냈어요. 

괜히 찾아가서 임차인을 자극했다가 명도가 어려워지지 않을까 하는 마음에

저는 항상 경매가 확정되면, 임차인에게 연락을 합니다.

낙찰이 되면 1주일 후 낙찰이 결정이 되고, 2주일이면 확정이 됩니다.

 

임차인 전화번호를 법원 사건열람을 통해서 알아내고 문자를 보냈습니다.

제가 받은 4층에는 세대열람 내역에 2명의 임차인이 있었어요.

최○ ○, 안 ○ ○,

 

이 집은 집주인이 임대사업자를 내고 건물을 통째로 단기임대하는 법인에게

임대를 주고, 법인은 다시 전대를 통해 이익을 내는 방식으로 운영을 하고 있었어요.

 

중간에서 법인이 농간을 부려, 건물이 통째로 경매를 당했나 의심이 갔어요.

주위 부동산에서는, 강남에서 이 정도 건물이 경매를 당하는 일은 거의 없다고 했거든요.

 

저는 2명의 임차인에게 문자로 연락을 했어요.

 

"이사 계획이 어떻게 되세요?' 

임차인 최 ○ ○ : "저는 이사를 했습니다."

임차인 안 ○ ○ : "저는 최우선 변제를 받으려고 합니다."

이사를 했다는 임차인은 더이상 신경을 안써도 되는데, 다른 임차인은 아직 살고 있다는 말인지

확실하지 않았어요.

 

"제가 아직 살고 있나요?" 물어도 확실한 대답이 없네요.

이 분은 경매등기 이후에 전입신고를 해서 배당이 전혀 안되는 임차인입니다.

"배당을 못 받겠네요."

"경매등기 후에 전입을 하셔서, 권리가 없습니다."

자세하게 설명을 했더니 그 다음부터는 문자에 답장을 안 하네요.

 

시간은 흐르고, 연락은 안되고

벌써 잔금 납부일이 다가왔어요. 

할수없이 찾아가서 우편물을 확인했는데, 전혀 모르는 사람 이름이 있네요.

임 ○ ○

아이고 이 사람은 또 누구냐?

 

집에 문을 두드리니, 안에 사람이 있습니다.

자기 이름이 임 ○ ○ 이라고. 들어온지 얼마 안 되었고. 남자친구가 계약을 했다고

남자친구 이름은 이 ○ ○이라고 하네요.

계약이 남자친구 이름으로 되어 있고. 이름은 알겠고

그런데 둘이 살고 있는지, 아니면 임 ○ ○ 혼자 살고 있는지

알 수 없는 상태.

잔금을 내면서 안 ○ ○, 임 ○ ○, 이 ○ ○  세 사람을 인도명령 신청을 했어요.

임 ○ ○, 이 ○ ○은 세대열람 내역에도 안나오고, 임대차 계약서도 없는 상태.

저는 확실한 인적사항을 알지 못해, 이름 석자만으로 인도명령을 신청한 상태입니다.

강남에는 단기임대를 대행해주는 법인이 있다. 아니 많다.

제가 집으로 찾아간 날, 임차인 임 ○ ○이 연락을 했는지, 임대를 하고 전대를 놓았던 

법인에서 (케 ○ ○ 법인)사람이 왔어요.

 

이 건물을 자기네 법인에서 통째로 관리를 하는데, 자기네 회사에 관리를 맡겨라.

임대료는 섭섭치 않게 주겠다. 그렇지 않으면 주차에서도 불이익을 받고, 어쩌고 저쩌고

좀 협박성 있는 말투. 

참고로 이 건물 주차대수는 0.54대라서 좀 힘들기는 하겠더라고요.

 

 

그러고 있는데 또 다른 법인 등장(다 ○법인)

알고 보니 처음에 다 ○법인이 집주인과 임대 계약을 하고, 그 다음에 다 ○법인이 

케 ○ 법인과 전대계약을 하고, 다시 케 ○법인이 이 ○ ○,임 ○ ○과 전전대 계약을 했네요.

그것도 경매가 개시된 후에.

이런 경우가 또 있을까? 복잡하기도 하고 명도가 어떻게 될지. 앞이 캄캄하네

 

시간은 흘러 잔금을 낸지도 벌써 한달하고도 보름이 지나갔어요.

그 동안 비싼 이자만 쌓여가고, 명도는 안 되고. 참 힘든 날들이 계속되었어요.

 

법원에서는 이름 석자만 가지고는 인도명령이 안되니, 직접살고 있다는 증명을 하라고 해서

집앞에서 잠복하고 있다가, 택배상자에서 다행히 이름과 주소를 발견하고는

법원에 탄원서 비슷한 글과 함께 제출. 

 

드디어 인도명령이 결재가 되었다는 소식을 듣게 되었어요.

 

아싸, 이제는 되었구나. 내보낼 수 있겠구나.

한줄기 희망이 생겼습니다. 

제가 경매를 몇번은 했었지만, 임차인이 누구인지, 중간에 법인이 있어 전전대가 되었던 예는 

한번도 없던터라 정말 힘이 들었어요.

 

단순히 '강남이라서 앞으로 집값이 오를 것이다.'

'2년 동안 임대를 하다가 팔면 되겠구나', 단순히 생각하고 경매를 했던 것을 무척 후회했습니다.

'더 늦기 전에 부동산으로 자산을 만들어서 편안한 삶을 살아보자'고 경매를 시작했는데

높은 금리로 이자는 쌓여가고, 임차인은 나가지 않고....

 

제가 살면서 공무원도 해보고, 장사도 해보고, 알바도 하고 여러가지 일을 했었지만

이번 만큼 힘든 적은 없던 것 같아요.

지금은 인도명령 공시송달 중이고 송달만 끝나면, 강제집행 신청하면 되는 단계인데요.

그리고 전대를 놓았던 법인과 협상이 되어서, 잔금을 낸 지 두달만에 임차인을 내보냈어요.

 

"야호"

 

세상에 쉬운 일은 없는 것 같아요.

무슨 일이나 장점이 있고, 단점도 있네요.

제가 이 집으로 2년 만에 얼마의 수익을 낼 지 지금은 모르겠어요.

 

앞으로 단기임대로 수익을 올리다가 2년 지나는 시점에서 매도를 할 계획을 가지고 있어요.

지금은 집을 어떻게 꾸며야 할까?

생각 중입니다. 

그리고 제가 이번에도 깨달은 한가지는 '어떤 어려운 것도 반드시 해결된다'라는 거예요.

서두르지 말고 천천히 하세요.

 

부동산 경매 투자. 

쉬운 것만은 아닙니다. 해보니 알겠어요.

요즘은 부동산 불황기라 더더욱 어렵네요.

여기저기서  '부동산은 끝났다.' '집 값은 더 떨어질 것이다.' 비관 일색이지만

저는 부동산 투자를 멈추지 않을 생각입니다.

아직은 결과를 알 수는 없습니다.

 

하지만 배운대로, 느낀대로 성공한 사람들의 발자취를 따라갈 겁니다.

여러분 망설이고 계시나요? 도전하세요. 

감사합니다.