경매 낙찰 후 인도 명령과 강제 집행 신청

경매 낙찰 후 인도 명령과 강제 집행 신청

경매 낙찰 후 점유자와 연락이 안되어 부득이 강제집행을 신청해야 할 때가 있다.

이런 경우는 흔한 경우는 아니지만, 점유자가 대항력이 없어 법원으로부터 받을 배당금이 없는 경우

가끔 이런 일이 생길 수가 있다.

 

강제집행을 하려면 먼저 인도명령을 신청해야 한다.

잔금을 내는 동시에 법무사에게 의뢰하면 비용을 절약할 수있다.

 

인도명령 결정은 결정문 송달 후 내려지고, 인도명령서를 가지고 법원 민사집행과로 가서 강제집행을 신청하면 된다.

 

강제집행 시 준비해야 하는 서류는 아래와 같다.

 

1. 신청서

2. 위임장(대리인이 신청 시)

3. 인감증명서(대리인이 신청 시)

4. 수입인지 1,000원(법원 내에 있는 은행에서 구입)

 

이상의 서류를 가지고 담당 경매계로 가서 서류와 부동산 인도명령렬정문을 제출하면 된다.

그러면 경매계장이 부동산 인도명령결정문과 집행문, 송달증명원을 주는데 이 서류를 받아 집행관 사무소로 이동, 집행관실 사건접수 창구에서 아래의 서류를 제출한다.

 

1. 강제집행신청서(대리인일 경우 위임장, 인감증명서 첨부)

2. 부동산 인도명령 결정문

3. 집행문

4. 송달증명원

 

위 서류를 제출하면 담당 직원이 접수증(집행비용 예납 안내)과 납부서를 준다.

납부서를 가지고 법원 내 은행으로 가 비용을 납부하면 강제집행 신청이 접수된다.

예납금은 현금으로만 가능하며 법원마다 차이가 있지만 11~13만 원 정도이다.

접수를 완료했다면 집행관 사무실 담당자의 연락을 기다리면 된다.

 

인도명령 결정이 나면 최대한 빠르게 강제집행을 신청해 두는 것이 좋다.

어떤 사람들을 채무자 또는 임차인이 말이 잘 통한다거나, 이사를 간다고 했으니 '알아서 잘 나가겠지'

하는 마음으로 그냥 시간을 보내기도 한다.

하지만 세상일이 내 마음처럼 흘러가지는 않는다. 언제 나간다고 하는 말을 철석같이 믿고 있다가 뒤통수를 맞는 경우가 생각보다 많다.

 

강제집행을 신청했다고 해서 반드시 집행을 해야 되는 것도 아니니 걱정하지 말고 신청해두길 바란다.

비용도 10만 원 정도로 그리 비싸지 않은 편이니 미리미리 신청해두는 편이 시간과 이자비용 등을 절약하는 현명한 방법이다.

 

그리고 다행히 협상이 원만히 진행되어서 이사를 나가주면, 그때 강제집행 신청을 취소하면 된다.

집행절차를 밟으면서 동시에 협상을 진행하는 투트랙 전략을 구사하면 안정적으로 경매를 오래 할 수가 있다.

강제집행이 조금이라도 빨리 진행되길 원한다면 담당 집행부에 사건 진행일을 문자나 전화로 물어보는

것이 좋다.

우는 아이 떡 하나 더 준다는 말이 있지 않은가.

 

강제집행부터 물품수탁까지의 과정

 

드디어 강제집행을 하는 날이다.

집행관과 집행노무자분들이 도착했다.

노무자 수는유체동산의 양에 따라 달라지지만, 30~40평대 아프트 기준으로 보통 12~20명 내외다.

실제 짐이 많으면 그에 비례해 노무비는 추가된다.

 

1. 강제집행을 할 때 집행 노무자 1인당 인건비는 12만 원 수준이다.

2. 점유자 상이, 기타 사유로 집행 불능이 된다면 예납비용의 30%가 차감된다.

3. 무인명도, 조조명도, 휴일명도, 야간명도 시에는 추가납부를 해야 한다.

 

먼저 집행관이 노무자들과 매수인 외에 성인 2명(입회증인)의 신분을 확인한다.

해당 물건지에 점유자가 없거나 있더라도 문을 열어주지 않으면 매수인 외 성인 2명의 증인이 반드시 필요하다.

그래야 부재중일지라도 강제로 문을 열고 들어가 집행을 할 수가 있다.

 

집행통보를  하루 전에 받는 경우도 많기에 만약 급히 증인을 구해야 하는 상황이라면

가까운 부동산실장님, 관리사무소 직원, 아니면 지나가는 행인에게라도 협조를 구해야 한다.

강제로 문을 열어야 할 때는 열쇠공이 온다.

 강제 개문 후 안으로 들어가면 집행관과 담당자가 내부 곳곳을 살핀다.  인도명령 결정문에 있는 점유자가 실제로 점유하고 있는지 확실해져야 집행이 가능하기 때문이다.

예를 들어 점유자 명의의 통장, 신문이나 우윳값 등의 고지서, 명함 등.

 

짐을 옮길 때는 귀중품이 있다면 사진을 찍어두는 게 좋다. 집행을 마친 후에 점유자가 '귀중품이 있었는데 사라졌다'고주장할 수가 있기 때문이다. 

 

짐을 모두 옮겨 집행이 끝난 후에는, 현관 도어락을 교체하는 것이 좋다.

비밀번호만 바꾸면 되지 않느냐고 생각하는 사람도 있을 것이지만, 강제집행이 완료 된 상태에서

점유자가 스마트키를 이용해 다시 집에 들어오면 난감한 상황이 발생할 수 있다. 

교체 비용은 20~30만 원으로 다소 비싸지만, 확실하게 하는 것이 좋다.

 

집 안에 있는 모든 짐 반출 된 것 확인한 후, 매수인은 최종적으로 물품 보관각서에 사인한다.

그리고 집행관이 현관문에 '알리는 말씀'을 붙이면 비로소 강제집행이 종료된다.

점유자에게 '당신의 유체동산(짐)이 어느 물류창고에 보관되어 있으니 그 주소로 가서 찾아가라'고

알려주는 내용이다.

점유자가 짐을 최대한 일찍 찾아갈 수록 보관비용을 절약할 수 있다.

 

마지막으로 물류창고 사장님과 물품 보관 수탁계약서를 작성한다.

물품 보관료는 짐의 양이나 물류창고에 따라 그때그때 다르다.

 

물품은 점유자가 찾아가지 않으면 유체동산 경매 신청 후 낙찰자가 다시 낙찰받아 폐기 처분해야 한다. 유체동산 처리기간은 평균 두 달 정도 걸린다.

물품창고 보관료는 3개월분을 선불로 요구하는 곳이 많지만 대체로 한 달씩 선불 계약을 한다.

 

강제집행 신청과 진행과정을 알아보았다.

필요하신에게 도움이 되었으면 하는 바램이다.

이 글은 정민우, 유근용님의 <부동산 경매의 기술>에서 발췌한 글이니 관심있는 분들은

한번 읽어보시기 바랍니다.