지분 경매란?

지분 경매란?

 

지분경매란 1개의 부동산을 2이상의 소유자가 공동으로 소유하는 부동산이 경매로 나오는 것을 말하는데 지분 경매 물건은 주택, 건물, 농지, 임야, 대지 등 다양하다.

 

이러한 물건은 하자있는 물건으로 인지되는 경우가 있어, 다소 차이가 있지만 감정가격의 50%선까지 떨어지는 경우가 많다.

 

이로써 저렴한 가격에 낙찰받아 정상가격으로 매각할 수 있다면, 큰 수익을 올릴 수 있다는 장점이 있다.

지분경매는 수익이 발생한다는 전제하에 주의사항을 살펴보고, 손실을 최소화하는 방안을 강구하여야 한다.

 

지분경매의 수익 구조 유형

첫째, 만약 경매되는 부동산을 공동소유하고 있다면 공유자 매수청구권을 행사하는 것이 가장 좋은 방법이다.

입찰 보증금을 준비하여 매각기일마다 법원에 출두하여, 그 날에 그 부동산이 매각되지 않으면 다음 기일을 기다린다.

다음 기일에 최고가 매수신고인이 있으면 우선매수청구권을 행사하여 매수하는 방법이다.

 

이 방법은 본인이 직접 입찰에 참여할 때보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있다는 점에서 매우 좋은 방법이다.

 

공유자우선매수청구권

 

어떤 부동산의 지분이 공유되어 있는 경우, 지분 소유자 중 한사람이 그 부동산을 매각할 때

공유자가 우선 매수할 수 있는 권리를  말한다.

이는 한 부동산에 서로 모르는 공유자가 들어와서 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위한 제도이다.

 

경매 등 법원의 입찰로 한 소유자의 지분이 매각될 때, 매각기일에 신고된 최고 가격에 공유자가 우선 매수할 수 있는 권리를 부여한다. 공유자가 우선매수를 포기할 경우는 최고가 매수인에게 매각된다.

 

 

둘째, 지분을 경매로 낙찰받아 매각하는 방법이다.  경매로 지분을 저렴하게 낙찰을 받은 후 , 다른 지분권자에게 이윤을 붙여 파는 방법으로 단기간에 수익을 창출할 수 있다는 점이 큰 장점이다.

 

하지만 그 부동산을 사줄만한 공유자나 이해관계자가 있을지 입찰 전에 세밀한 조사가 필요하다.

만일, 낙찰 받았는데 매수자가 없는 경우에는 장기투자로 자금이 묶일 수 있으니 주의가 필요하다.

 

셋째, 지분경매 낙찰 후 나머지 지분을 매수하는 방법이다.

경매로 나온 지분을 매입한 후에 다른 지분권자에게 매도 의사가 있는지 타진하여, 본인이 나머지 지분을 매입하여 온전한 소유권을 취득하는 방법이다.

그러면  부동산의 매도나, 저당권 설정 등 다양한 방법으로 부동산을 활용할 수 있다는 측면에서 매우 좋은 방법이다.

 

넷째, 공유물 분할 청구 소송을 진행하여 나의 지분을 완전한 독립된 필지로 나누는 방법 또는 형식적 경매를 거쳐 현금으로 배당받는 경우가 있다.

 

공유물분할 청구 소송

공유자 간에 공유물 분할여부나 분할의 방법에 관하여 당사자간에 임의로 협의가

이루어지지 않는 경우에는

 

공유물 분할청구권을 가지는 1인 이상의 공유자는 공유물 분할의 자유를 실현하기 위해 나머지 공유자들을 상대로 공유물 분할 청구소송을 제기할 수 있다. 이때 소송을 제기하는 공유자는 원고,

나머지는 피고가 된다.

 

공유물분할소송은 법원의 조정, 현물분할, 가격분할, 가격배상의 형태로 결론이 난다.

현물분할은 부동산을 분할된 지번으로 분할하는 것이고, 가격분할은 매각하여(공유물 분할을 위한 형식적 경매) 지분만큼 현금으로 나누는 것이며, 가격배상은 공유자의 한쪽은 현물을

나머지는 현금으로 배상하는 것이다.

 

 

다섯째, 낙찰 이후 정부기관을 상대로 매도하는 방법이 있다. 지분 물건이 도로인 경우는, 그 소유권이 개인에게 있으나 실질적인 사용자는 정부기관이나 지자체가 된다.

이런 경우 경매로 낙찰 후에 정부 또는 지자체를 상대로 매수청구 소송을 진행하여 매각하는 방법이다.

 

그러나 소송에서 승소하였더라고 예산이 없어 매수를 할 수 없는 상황이라면, 자금 회수에 상당한 시간이 소요될 수 있으니 주의가 필요하다.

 

여섯째, 장래 개발 가능성이 있다면 장기보유하는 방법이 있다.

토지는 지금 당장 사용하지 않고 장기적인 안목을 가지고 미래가치에 투자하는 사례가 많다.

 

지분을 매입한 후 세금만 납부하면서 기다리는 방법이다. 경매로 저렴하게 구입했기 때문에 자금에 대한 부담이 적고 장래 개발이나 도로계통의 수혜가 예상된다면, 편안한 마음으로 기다리면 된다.

 

이상으로 지분경매 투자 방법에 대하여 알아보았습니다.

김상준님의 <부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다> 를 토대로 작성하였습니다.