부동산 단타 매매로 고수익 내는 방법(개인, 개인매매사업자, 법인 비교)

부동산 단타 매매로 고수익 내는 방법(개인, 개인매매사업자, 법인 비교)

안녕하세요, 머니로즈입니다.

우리는 부동산 투자로 짧은 시간에 고수익을 내고 싶어합니다.

부동산을 오래 가지고 있으면, 시세가 하락한다든지 돈이 묶여 있다든지

여러 위험스런 상황에 다다를 수 있기 때문입니다.

그럼 단타로 어느정도의 세금이 부과되는지 개인, 개인 매매사업자, 법인을 서로 비교하여 보겠습니다.

 

1. 개인으로 매도하기

개인으로 부동산을 매매하면  2년이 지난 시점에 매도를 해야 양도세가 비과세 됩니다.

만약 1년이 되지 않았다면 77%의 양도세가 부과되고,

1년이 지난시점부터는 66%의 양도세가 부과됩니다.

 

2. 개인 매매사업자로 매도하기

개인 매매사업자는 부동산을 매도할 때 양도세가 아닌 종합소득세로 과세를 합니다.

그리고 매매사업자는 도배, 장판, 붙박이장, 대출이자, 임대료, 감가상각비 등 공제가 되는데 반하여

개인은 샷시설치, 확장공사, 보일러 설치 등만 공제가 가능합니다.

그러나 이같이 좋은 점이 많은 매매사업자도 아래의 두가지 주의할 사항이 있습니다.

 

1) 조정지역 주택을 매도시

   조정지역에서 주택을 매도하면 양도세와 소득세 중 금액이 큰 것이 세금으로 매겨지기 때문에

   매매사업자라 하여도 소득세로 과세되지 않고 양도세로 과세됩니다.

 

2) 84㎡ 국민주택 평수보다 큰 주택을 매도시 

   소득세와 더불어 10%의 부가가치세가 부과되어 세금부담이 커집니다.

따라서 부동산 매매사업자로 매도하여 세금 부담을 덜고 싶으면 반드시 국민주택이하의 주택과

조정지역 이외의 주택을 구입할 것을 권해드립니다.

 

■ 종합소득세 세율표 (2017년 귀속)

과세표준	세율
12,000,000원 이하	6%
12,000,000원 초과 46,000,000원 이하	15%
46,000,000원 초과 88,000,000원 이하	24%
88,000,000원 초과 150,000,000원 이하	35%

 

3. 법인으로 매도시

 

법인은 부동산 매도시 10~20%의 법인세율이 적용됩니다.

법인은 대표의 인건비는 물론 사업과 관련된 비용은 모두 경비처리가 가능합니다.

그리고 부동산을 손해보고 매도했다면 법인은 10년간 이월해서 공제를 받을 수 있지만

개인은 당해연도의 양도차손만 양도차익에서 차감이 가능하기 때문에 

개인보다는 법인이 부동산 매도시 다소 유리한 점이 있습니다.

 

 

■ 예를 들어

부동산 취득 : 1억5천만원 부동산 매도 : 2억원 양도차익  : 5천만원

 

1. 개인으로 매도시 (1년이내)

양도차익 5000만원 - (취등록세 + 비용)

=5000만원 - 300만 - 250만원(기본공제) × 77%

=3430만원(양도세)

순수익 : 4700만원 - 3430만원 = 1270만원

 

2. 개인매매사업자로 매도시(1년이내)

양도차익 5000만원 - (취등록세 + 비용)

= (5000만원 - 300만) × 15%(과세표준세율) - 108만원(누진공제)

= 597만원+ 지방소득세 = 656만원(소득세)

순수익 : 4700만원 - 656만원 = 4040만원

 

위의 예에서 보듯이 똑같은 5000만원의 양도차익이 났는데, 개인으로 매도할 때와

개인매매사업자로 매도할 때의 순이익이 3000만원정도 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다.

따라서 부동산 단타로 수익을 내고 싶으시면 개인 매매사업자를 활용해 보시면 좋겠습니다.

감사합니다.